Jak rozliczyć się z dochodów z najmu?


Prowadzenie najmu nieruchomości, a w szczególności mieszkań, jest coraz częstszym źródłem pozyskiwania dochodów przez osoby fizyczne, które zainwestowały w zakup lokum. Jednak trzeba pamiętać, że podobnie jak w przypadku innych rodzajów dochodów, także i tu konieczne jest rozliczenie z fiskusem z należnych mu podatków.

I. Podatek dochodowy

Przychody z najmu osoby fizycznej mogą być opodatkowane w dwojaki sposób: ryczałtem ewidencjonowanym lub wg skali podatkowej, niezależnie od terminu, w którym rozpocznie osiąganie przychodów z najmu. Dotyczy to wyłącznie podatników, którzy uzyskują przychody z najmu poza działalnością gospodarczą.

Co do zasady podatnicy podatku dochodowego od osób fizycznych, którym przysługuje prawo wyboru formy opodatkowania, mają czas na skorzystanie z tego prawa do 20 stycznia każdego kolejnego roku. Jeżeli jednak rozpoczyna osiąganie przychodów w ciągu roku nadal możliwy jest wybór formy opodatkowania. I tak, aby wybrać ryczałt ewidencjonowany, należy zawiadomić o tym naczelnika urzędu skarbowego, do dnia poprzedzającego dzień rozpoczęcia osiągania przychodów z najmu, nie później jednak niż w dniu uzyskania pierwszego przychodu (uzyskania pierwszej należności).

Zmiany w ryczałcie od 1 stycznia 2010.

Od 2010 r dochody z najmu opodatkowanego ryczałtem będą rozliczane tylko wg jednej stawki – 8,5 % bez względu na ich wysokość.

Po upływie roku, w terminie do 31 stycznia roku następnego, osoby uzyskujące przychody z najmu rozliczane ryczałtowo muszą wypełnić i złożyć w urzędzie skarbowym roczną deklarację podatkową PIT-28.

Jeżeli podatnik nie dotrzyma tego terminu, wówczas będzie płacił podatek PIT wg skali podatkowej. Również w przypadku, kiedy nie chcemy rozliczać najmu ryczałtem, nie trzeba w tej kwestii składać żadnych dodatkowych oświadczeń. Począwszy od miesiąca, w którym dochód z najmu przekroczy kwotę wolną od podatku, a więc 3091 zł w 2009 roku, podatnik powinien płacić co miesiąc zaliczki na podatek. Nie ma obowiązku prowadzenia żadnej księgi ani innej ewidencji, o ile nie jest vatowcem. Dochód z najmu jest doliczany do pozostałych dochodów podatnika opodatkowanych wg skali i wykazywany łącznie z nimi w zeznaniu rocznym PIT-36, które należy złożyć w terminie do 30 kwietnia następnego roku podatkowego.

Umowa najmu nie podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych PCC, więc również nie musi być rejestrowana w US.

Kiedy wybrać ryczałt, kiedy zasady ogólne?

Ryczałt ewidencjonowany jest znacznie niższym podatkiem niż 18% płacone przy zasadach ogólnych ale należy pamiętać, że ryczałt ewidencjonowany nie pozwala na obniżenie przychodu o koszty gwarantujące jego uzyskanie takie jak remonty, zakup wyposażenia, konserwacja. Jeżeli wybierzemy podatek wg skali, mamy prawo obniżyć przychód o koszty jego uzyskania i podatek jest wyliczany od czystego dochodu.

Na specjalną uwagę zasługuję tu kwestia tzw. opłat eksploatacyjnych ponoszonych przez najemcę. Jeżeli wynajmujący rozliczający się ryczałtem przyjmuje od najemcy również zwrot kosztów eksploatacyjnych, kwota ta również jest wliczana do kwoty przychodów z najmu. Natomiast jeżeli najemca samodzielnie na rzecz osób trzecich uiszcza te opłaty (nie przechodzą one przez ręce wynajmującego), nie są one wliczane do przychodów z najmu.

Sytuacja wygląda inaczej w przypadku wyboru opodatkowania wg skali. Przychodem z najmu jest wyłącznie opłata za czynsz określona w umowie najmu. Opłaty na rzecz osób trzecich wnoszone przez najemcę nie stanowią ani przychodu z najmu ani nie stanowią kosztu uzyskania tego przychodu.

Opłaty eksploatacyjne ponoszone przez najemcę mogą stanowić koszt i przychód wyłącznie w przypadku, jeżeli w umowie najmu zawarto zapis, iż cena wynajmu – czynsz – zawiera te opłaty.

Inne wydatki eksploatacyjne, a także wydatki m.in. związane z prowadzeniem rozliczenia podatkowego, remontem nieruchomości, zakupem wyposażenia,. – których nie opłaca najemca, mogą stanowić koszt uzyskania przychodu.

3. Ilość czynności ewidencyjnych.

W obu przypadkach podatnicy są zobowiązani do pewnych czynności – dokumentowania kwot przychodu (ewidencja przychodu) i wpłaconego podatku w przypadku ryczałtu oraz gromadzenia dokumentów przychodów i kosztów i opłaconego podatku dochodowego w przypadku zasad ogólnych.

W przypadku niewielkich różnic w opodatkowaniu dodatkowe obciążenia w postaci ewidencji i skomplikowanych wyliczeń podatkowych mogą mieć decydujące znaczenie.

Kasa fiskalna

Od listopada 2008 przychody z najmu powinny być ewidencjonowane za pomocą kasy fiskalnej.

Jednakże wynajmujący nie musi posiadać kasy fiskalnej w przypadku gdy zostanie spełniony jeden z warunków:

- zapłata umówionej kwoty za najem następuje za pośrednictwem poczty lub banku, a z ewidencji i dowodów dokumentujących te transakcje będzie wynikać, jakiej konkretnie transakcji zapłata dotyczyła;

- każdorazowo transakcja będzie dokumentowana fakturą lub rachunkiem.

II. Podatek VAT

Zgodnie z przepisami ustawy o podatku od towarów i sług, usługi wynajmu i dzierżawy nieruchomości mieszkalnych na własny rachunek podlegają zwolnieniu z podatku VAT. Z tego zwolnienia nie mogą jednak skorzystać osoby wynajmujące lokale na cele inne niż mieszkaniowe.

Osoba wynajmująca takie nieruchomości może skorzystać tylko ze zwolnienia podmiotowego, jeżeli w danym roku podatkowym wartość przychodu nie przekracza 150 tys. zł . Po przekroczeniu tego limitu wynajmujący staje się czynnym płatnikiem VAT. Warunkiem zachowania zwolnienia podmiotowego jest jednak prowadzenie ewidencji sprzedaży VAT, pod rygorem naliczenia stawki VAT 23%.

Joanna Pindelska

  • Nie znaleziono podobnych wpisów
Archiwum bloga
Pobierz blog na telefon